ГЛАВНАЯНОВОСТИVIP-ТУРИЗМВИДЕОТРАНСЛЯЦИИРЕКЛАМА НА САЙТЕФОРУМО ПРОЕКТЕ
Недвижимость в Болгарии
Недвижимость в Греции
Недвижимость в Испании
Недвижимость в Италии
Недвижимость на Кипре
Недвижимость в ОАЭ
Недвижимость в Турции
Недвижимость во Франции
Недвижимость в Хорватии
Недвижимость в Черногории
Недвижимость в Швейцарии

А знаете ли Вы что?

Несмотря на то, что в Болгарии доминирует православное вероисповедание, ряд уставов отличается от традиционных российских, соответствуя католическим (праздники, правила поведения в храмах).



Новости
14.11.09 13:21
Российская «Фабрика звезд» спровоцировала политический скандал на Кипре.



14.11.09 13:10
Новый терминал аэропорта «Ларнака» торжественно открылся на Кипре в прошлую субботу. На мероприятие было приглашено 2000 гостей во главе с Пьером Леллушем (Pierre Lellouche) - французским министром по европейским делам.



14.11.09 12:42
Национальный институт статистики провел мониторинг состояния сферы промышленного производства страны, и опубликовал данные исследования, согласно которым сентябрь этого года характеризуется снижением индекса отрасли на 19,3%.



Информация о стране

О покупке недвижимости

Многие россияне мечтают приобрести недвижимость в Испании, однако далеко не каждому по карману такое приобретение. Хотя, известно, что получить во владение виллу в Испании будет стоить на порядок дешевле чем, например, во Франции или Италии.
Популярность испанской недвижимости, как в России, так и в Европе в целом, обусловлена выгодной климатической зоной, в которой расположилась солнечная Испания. Сочетание прекрасного средиземноморского климата и устойчивой экономической ситуации в стране делают испанскую недвижимость особенно привлекательной. Более того, это ещё и прекрасная возможность дополнительного заработка: сдавая в аренду свою виллу в Испании, можно иметь хорошую прибыль.
Стоимость хорошей элитной виллы в Испании составляет примерно 200 000 евро, тогда как цены на квартиры здесь значительно ниже. Все дело в том, что содержание и обслуживание квартиры в данном случае обходится гораздо дешевле, чем это же проживание, содержание или уход за домом или виллой.
Проживание в доме в Испании имеет свои особенности. По ценовым категориям жилье разделяется на классы. Квартиры относят к эконом-классу, виллы считаются элитным жильем, а дома предназначены для людей со средним достатком. Приобретая виллу, вы становитесь также владельцем большого земельного участка, который прилагается к домостроению, а покупка дома не предусматривает подобных условий, отсюда и разница в стоимости.
Покупка недвижимости
Сделка.

В Испании один из наиболее высоких в Европе показателей (85%) жилья, являющегося частной собственностью.
Определением общих принципов жилищной политики Испании занимается Министерство общественных работ. Однако реализация этой политики является прерогативой местных органов власти и ассоциаций (арендаторов и арендодателей), Законодательство Испании очень гибко реагирует на меняющиеся условия на рынке недвижимой собственности. Одним из проявлений этой политики является отсутствие каких-либо ограничений на покупку недвижимости для нерезидентов.

Покупка жилья на вторичном рынке

Право продажи недвижимого имущества в Испании имеет владелец, либо лицо, имеющее нотариальную доверенность от имени хозяина. При наличии нескольких владельцев (супруги, наследники), необходимо их присутствие или доверенность от каждого из них. Таковы требования Гражданского кодекса Испании.

Все агентства недвижимости в Королевстве Испания имеют лицензию. Поэтому в случае малейшего подозрения, возникшего в отношении продавца, есть возможность обратиться с запросом в Регистр собственности (Registro de Propiedad). В ответ на запрос покупателю выдается Nota Simple (Нота простая). В этом документе содержится подробная информация как о всех зарегистрированных собственниках недвижимости, так и о её параметрах.
Итак, сомнения позади и покупатель решился на сделку. Есть два вида контрактов: частный и публичный. Выбор конкретного вида зависит от готовности документов для завершения сделки у нотариуса. Оба имеют одинаковую юридическую силу. Разница в том, что частные контракты нельзя вписать в Регистр собственников, и они не являются обязательными для третьих лиц (например, кредиторов продавца). При полной подготовке всех необходимых документов, лучше сразу перейти к заключению публичного контракта. Он называется Escritura de compraventa (Эскритура). Его сразу заверяет и регистрирует нотариус. Покупатель при подписании договора платит 10% от стоимости недвижимости. При поступлении оплаты на счет продавца, недвижимость считается проданной. А после оплаты всей суммы, покупатель получает Нотариальную копию купчей, становясь с этого момента полноправным владельцем.
Теперь Эскритуру надо вписать в Регистр собственности. После подписания Эскритуры, в течение 30 дней, покупатель обязан заплатить «гербовый сбор» (1% от цены сделки). В Регистре происходит регистрации нового владельца. Тогда же производится последняя проверка соблюдения правил оформления документа. Через 2–3 месяца покупателю выдают уже зарегистрированный оригинал купчей — Escritura Publica. В документе должны быть указанны: регистрационный номер, номер записи, листа и тома занесения её в Регистр.
Если оформлен ипотечный кредит, зарегистрированный оригинал Эскритуры остается на сохранении в банке-кредитодателе. После погашения кредита банк возвращает документ владельцу недвижимости.
Для заключения договора на коммунальные услуги необходимо представить копию договора купли-продажи (нотариально заверенную).
Как только покупатель получает Нотариальную копию купчей (ещё до регистрации Эскритуры в Регистре собственности), он и вся его семья пользуется привилегией получения годовой мультивизы. Она позволяет пребывание на территории Испании и стран Шенгеского договора в течение 180 дней в году (по 90 дней в каждом полугодии). Однако приобретение недвижимости не дает возможности получить вид на жительство. Для этого необходимо наличие хотя бы одного из условий: счет в местном банке на сумму не менее 150 тыс. долларов, собственный бизнес, либо контракт на работу на длительный срок.
Покупка новостройки.

При покупке новостройки, застройщик обычно предлагает подписать контракт резервирования и внести сумму в размере 6 тыс. евро. Однако, такой вариант не очень удачен, т. к. «резервируют» недвижимость за вами лишь сроком на 30 дней. Поэтому, если в документе не указаны конкретные сроки возврата денег в том случае, если покупатель передумает, лучше не подписывать такой контракт и денег не платить.
Разумнее всего покупателю обратиться к юристу. Он проведет тщательную проверку застройщика и сделает анализ его предложения. Если все в порядке, будет составлен грамотный контракт (Contrato privado de compraventa). Сразу после подписания договора необходимо внести первый платеж (обычно 10–25% от всей суммы) и налог НДС. Если после этого покупатель вдруг передумает, он теряет задаток и ему приходится оплатить финансовые санкции, указанные в договоре. Для подписания контракта личное присутствие покупателя в Испании не является необходимым условием. Подписание договора может состояться и по факсу. Однако впоследствии необходимо все же обменяться оригиналами по почте.
Срок строительства не должен превышать 2 лет. В течение этого времени покупатель периодически делает платежи. Их регулярность, так же как и сумма взносов, должны быть указаны в контракте. Покупатель должен получить от продавца официальные выписки с детализацией этих платежей.
По окончании строительства объекта недвижимости, покупатель вступает во владение, подписав публичные документы в присутствии нотариуса. До этого юрист покупателя должен проверить соответствие недвижимости законодательным нормам. Строительство должно быть сертифицировано архитектором, имеющим регистрацию (Certificado de final de obras). Местный муниципалитет должен выдать лицензию на первое заселение (Licencia de primera ocupacion). Необходимо запросить данные по этой недвижимости в регистре собственности. Это позволит установить, нет ли на ней долгов или запретов. До окончания этих проверок не следует ставить свою подпись ни под какими документами.
Строительное законодательство обязывает застройщика или девелопера заключить страховку для покрытия возможных строительных дефектов. Обязательно надо проверить, соблюдено ли это требование. От девелопера покупатель должен получить руководство по эксплуатации недвижимой собственности (libro del edificio). Страховка является составляющей частью этого документа. Если есть возможность, полезно пригласить дипломированного оценщика для проверки недвижимости. Все проблемы и недочеты надо задокументировать. Результаты экспертизы необходимо предъявить застройщику для своевременного устранения изъянов.
После экспертиз и проверок можно приступить к подписанию документов. Процесс такой же, как при приобретении вторичной недвижимости. По окончании процедуры подписания и нотариальной заверки документов, следует: оплата налогов, вписывание в регистр собственности, обновление кадастровой записи. Затем надо заключить контракты на необходимые коммунальные услуги и принять участие в сообществе владельцев.

Оплата.

Если недвижимость уже выбрана, пришло время открыть счет в местном банке и получить NIE (идентификационный номер иностранца). С этого счета будут производиться платежи и за недвижимость, и за коммунальные услуги. Если возникнет необходимость в ипотечном кредите, счет надо открыть в том банке, в котором покупатель собирается брать займ.
В настоящее время в Испании ведется кампания по искоренению практики по отмыванию денег и коррупции, связанной с недвижимостью и строительством. Поэтому в число документов, необходимых для получения NIE, входит и справка о происхождении денежных средств.
В Испании (как и во многих других странах) существует практика указывать в договоре о купле-продаже заниженную цену. Делается это для снижения налога. Реальная цена указывается лишь в неофициальном документе, подписываемом сторонами. Об этом можно проконсультироваться с риэлтором. Однако подобные действия являются финансовым нарушением, и всегда существует опасность понести ответственность. И уж точно не оправдан риск платить «серые» деньги, если речь идет об аренде или об ипотеке.
Покупатель может выбрать наиболее удобный для себя вариант оплаты: напрямую продавцу, через агентство недвижимости, через юриста продавца или через своего юриста. Самый лучший выбор — воспользоваться услугами 3-го лица для оплаты депозита (например, через своего юриста). Он обязуется передать его соответствующей стороне при соблюдении условий контракта. Самой распространенной остается оплата через надежное агентство недвижимости.

Мошенничество.

Во всем мире сделки с недвижимостью являются излюбленной аферой мошенников. К сожалению, Испания не является исключением. Примером такого мошенничества является: продажа арендуемой недвижимости по поддельным документам о собственности, либо с помощью фиктивных документов о смерти владельца.
Для другого типа мошенничества необходимо содействие коррумпированной администрации. В Испании существует закон, запрещающий строительство домов в определенных прибрежных зонах. Однако есть случаи, когда в мэрии пренебрегая инструкциями и, получая взятку, выдают лицензии на строительство. Для борьбы с такими злоупотреблениями появился указ, который запрещает продажу или передачу по наследству прибрежной недвижимости.
Избежать подобной участи, не став жертвой мошенников, легко — надо просто обратиться за помощью к опытному юристу.
Налоги и сборы.

Регистрационная (кадастровая) стоимость имущества, является базой начисления налога.
Налоги и сборы при приобретении недвижимости:

  • Налог при приобретении новостройки (НДС — Impuesto sobre Valor Anadido). Он указан на любом чеке (IVA.) и составляет:

— жилая недвижимость — 7%;
— коммерческая недвижимость и земельные участки без построек — 16%;
— земельные участки с разрешением на застройку в ближайший год — 7%.

  • При покупке вторичной недвижимости действует налог на передачу права собственности при покупке вторичной недвижимости 7% (ITP).
  • Оплата за регистрацию недвижимости в Регистре собственности составляет 1%
  • Услуги нотариуса по составлению и заверке договора — 1–2%.

Налог на собственность (Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio).
Оплачивается раз в год в декабре. Налоговая ставка зависит от кадастровой стоимости недвижимости:

  • до 167.000 евро налог составляет — 0,2%
  • от 167.000 евро до 334.000 евро — 0,3%
  • и свыше 334.000 евро — 0,4% .

Ежегодный муниципальный налог
Impuesto Sobre Bienes Inmuebies (IBI) — ежегодный налог, который платится раз в год в муниципальную казну. Ставка опять-таки определяется кадастровой стоимостью (0,3% — 0,5%), однако её размер зависит и от региона. Средства, собранные уплатой этого налога идут в местный бюджет (муниципалитет) и расходуются на благоустройство города, развитие инфраструктуры.

Налог на доход
Declaración de la renta — раз в год платится налог на доход от сдачи недвижимости в аренду (0,5% от кадастровой стоимости).

Коммунальные платежи

  • Абонентская плата, взимается независимо от того, проживает собственник в своей недвижимости или нет.
  • Коммунальные платежи — по счетчикам.

Размеры абонентской платы: электричество — 90 евро/год, за водоснабжение — 60 евро/год, за телефон — 20 евро/год, высокоскоростной Интернет — 50 евро/год.
Владельцы недвижимости в жилых комплексах, кроме коммунальных платежей за собственную недвижимость, обязаны платить за содержание и уход за зонами общего пользования: детские и спортивные площадки, сад, бассейн, электрическое освещение общих территорий и вывоз мусора.
В этих случаях сумма платы зависит от числа владельцев и размера коммунального имущества. Так, если вы приобрели недвижимость в большом комплексе с теннисным кортом и бассейном, то в год управляющей компании вы будете платить около 300–400 евро.